Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Thema »Ferienwohnungen«
1. Was ist eine Ferienwohnung im baurechtlichen Sinne?
Ferienwohnungen sind Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Legaldefinition § 13a der Baunutzungsverordnung).
2. Woran erkenne ich, ob meine Wohnung zu Ferienwohnzwecken baurechtlich genehmigt ist?
Ob eine Nutzung als Ferienwohnung genehmigt wurde, bestimmt sich nach dem Regelungsgehalt der jeweiligen Baugenehmigung. Diese beinhaltet in der Regel eine konkrete Nutzungsart. Wird im Titel der Baugenehmigung ausdrücklich die Nutzung als „Ferienwohnung“ benannt, gilt diese Nutzung in Verbindung mit dem in den Bauvorlagen dargestelltem Bauvorhaben als genehmigt.
3. Wann liegt eine Nutzungsänderung der Wohnung zu Ferienwohnen vor?
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn eine Wohnung nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt wird, sondern wenn die Räume an einen ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt zur Verfügung gestellt wird. Dies ist auch dann der Fall, wenn baulich nichts verändert wurde.
4. Ist die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung genehmigungspflichtig?
Ja, die Änderung einer Wohnung zu einer Ferienwohnung stellt gemäß § 61 Abs. 2 Landesbauordnung (LBO) eine Nutzungsänderung dar, die baurechtlich genehmigungspflichtig ist. Denn für die neue Nutzung als Ferienwohnung kommen bauplanungsrechtlich andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung als Wohnung in Betracht.
Für eine Nutzungsänderung muss daher ein Bauantrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Eine Nutzung ohne erforderliche Genehmigung kann bauordnungsrechtliche Maßnahmen nach sich ziehen.
5. Welche Vorschriften müssen eingehalten werden, damit eine Ferienwohnung genehmigt und genutzt werden kann?
Eine Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn keine der im Genehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Die Ferienwohnungsnutzung betrifft das bauplanungsrechtliche Zulassungskriterium der Art der baulichen Nutzung. Die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung ergibt sich im Innenbereich durch die Festsetzung eines Baugebietstyps im Bebauungsplan (§ 30 Baugesetzbuch) oder nach dem Einfügungsgebot im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Baugesetzbuch).
Je nach Baugebietstyp sind Ferienwohnung allgemein zulässig, ausnahmsweise zulässig oder gänzlich unzulässig. Ist eine Ferienwohnung nur ausnahmsweise zulässig (beispielsweise in einem regulären allgemeinen Wohngebiet), muss im Rahmen des Bauantrags ein entsprechender separater Ausnahmeantrag gestellt werden. Dann wird geprüft, ob in dem Gebiet noch Kapazität für eine Ferienwohnung vorhanden ist oder diese schon ausgeschöpft ist.
Die Zulässigkeit ergibt sich darüber hinaus aus der Einhaltung weiterer öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Zu berücksichtigen sind hier unter anderem:
- weitere bauplanungsrechtliche Vorschriften nach dem Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung und dem Bebauungsplan
- Erhaltungssatzung
- bauordnungsrechtliche Brandschutzvorschriften
- örtliche Bauvorschriften (z. B. Ortsgestaltungssatzungen)
- weitere Vorschriften der LBO
- Stellplatzsatzungen
6. Welcher Art der Nutzung entsprechen Ferienwohnungen?
2017 wurde der § 13a in der Baunutzungsverordnung eingeführt. Danach gehören Ferienwohnungen in der Regel zu den (nicht störenden) Gewerbebetrieben. Räume können in übrigen Fällen, insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der im Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung (bspw. Typische Einliegerwohnung), zu den (kleinen) Betrieben des Beherbergungsgewerbes gehören.
Diese Zuordnung greift in Bebauungsplänen, dessen erste Auslegung nach dem 13.05.2017 erfolgte, sowie im unbeplanten Innenbereich.
Da diese Norm nach einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts keine rückwirkende Geltung entfaltet, sind Ferienwohnung in Bebauungsplänen, dessen erste Auslegung vor dem 13.05.2017 erfolgte, in der Regel den (nicht störenden) Gewerbebetrieben zuzuordnen, nicht jedoch den (kleinen) Betrieben des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 23.03.2023 – 1 MB 18/22 und Beschluss vom 16.09.2020 – 1 MB 12/20).
Durch individuelle Festsetzungen, beispielsweise in Sondergebieten, kann die Gemeinde auch konkreter die Zulässigkeit von Ferienwohnungen im Bebauungsplan steuern.
7. Welche Unterlagen werden für einen Antrag benötigt?
Da für die formelle Legalität eine Baugenehmigung notwendig ist, bedarf es eines förmlichen Bauantrags. Dieser muss gemäß § 65 Abs. 1 LBO durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser mit den erforderlichen Bauvorlagen nach der Bauvorlagenverordnung eingereicht werden. Unter anderem können folgende Dokumente erforderlich sein:
- Antragsformular,
- Lageplan,
- Bauzeichnungen (Grundrisse),
- Beschreibung der geplanten Nutzung,
- Brandschutznachweis
- Stellplatznachweis
- GRZ-Berechnung
- Ggf. GFZ-Berechnung
Die konkreten Anforderungen können je nach Vorhaben variieren.
Gegebenenfalls kann eine Bauvoranfrage nach § 75 LBO zur grundsätzlichen Klärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit sinnvoll sein. Dies gilt bspw., wenn die Nutzung zu Ferienwohnungszwecken nur ausnahmsweise zulässig ist. Die Voranfrage kann formlos durch die Bauherrin oder den Bauherren erfolgen. Die Unterlagen müssen also nicht von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser gefertigt werden. Dem möglichst konkreten Antrag sind in der Regel nur ein aktueller Flurkartenauszug sowie ein Grundriss beizufügen, aus welchem sich die Lage der betreffenden Wohnung im Gebäude eindeutig ergibt
8. Was kann bei ungenehmigter Nutzung einer Ferienwohnung passieren?
Eine ungenehmigte Nutzung kann zu:
- einer Nutzungsuntersagung,
- einem Bußgeldverfahren,
- weiteren ordnungsbehördlichen Schritten aufgrund weiterer hinzukommender Verstöße
führen.
9. Wie ist das Vorgehen des Kreises Nordfrieslands in Bezug auf nicht genehmigte Ferienwohnungen?
9.1. Grundsätzliche Vorgehensweise
Aufgrund der vielzähligen Verstöße ist ein zeitgleiches Einschreiten unmöglich. Die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfrieslands geht bei der Überprüfung und Bearbeitung von Ferienwohnungen in den nächsten Jahren gebietsweise vor. Die Gebiete werden nacheinander abgearbeitet. Bei Verstößen, die über die ungenehmigte Nutzungsart hinausgehen, kann auch ein Einschreiten außerhalb dieser Gebiete erforderlich werden. Im Rahmen dessen Verfolgung wird dann auch die Ferienwohnnutzung mitbehandelt.
Ziel des Vorgehens ist ein koordiniertes und rechtssicheres Verwaltungshandeln im Zusammenspiel zwischen Gemeinde und Kreis unter Wahrung der gemeindlichen Planungshoheit sowie der gesetzlichen Verpflichtungen zur Gefahrenabwehr.
9.2. Priorisierte Baugebiete
Die Gemeinden wurden aufgefordert zu erklären, in welchen Gebieten sie im Rahmen ihrer Planungshoheit Festsetzungen bezüglich der Zulässigkeit von Ferienwohnungen treffen oder ändern möchten. Der Kreis überprüft und bearbeitet zunächst prioritär die Gebiete, bei denen keine entsprechende Erklärung erfolgte.
Solange eine Gemeinde die Änderung eines Baugebietes ausdrücklich priorisiert verfolgt, sieht der Kreis vorerst von einer gebietsweisen Überprüfung hinsichtlich der Ferienwohnnutzung ab.
Das vorläufige Absehen von Maßnahmen stellt keine Genehmigung der Nutzung dar und begründet keinen Anspruch auf Bestandsschutz oder dauerhafte Duldung.
9.3. Anlassbezogenes Einschreiten bei zusätzlichen Verstößen
Unabhängig von der gebietsweisen Abarbeitung erfolgt ein Einschreiten auch dann, wenn durch Anzeigen oder anderweitige Hinweise konkrete Anhaltspunkte für zusätzliche Verstöße vorliegen. Dies betrifft insbesondere brandschutzrechtliche Mängel mit einer entsprechenden Gefahr für Leib und Leben. In diesen Fällen wird dann auch die nicht genehmigte Nutzung zu Ferienwohnzwecken mitverfolgt.
9.4. Umfang der behördlichen Maßnahmen
Werden Verstöße festgestellt, können und müssen sich die behördlichen Maßnahmen gegebenenfalls über die betroffene Nutzungseinheit hinaus auf das gesamte Gebäude oder Grundstück beziehen.
9.5 Ablauf der Ordnungsverfahren
Bei einer nicht genehmigten Nutzung zu Ferienwohnzwecken erfolgt eine Anhörung des Verantwortlichen. Im Regelfall wird dann die Nutzung der Ferienwohnung mit einer gebührenpflichtigen Ordnungsverfügung untersagt.
Die Ordnungsverfügung hat sich erledigt, wenn eine entsprechende Baugenehmigung für eine Ferienwohnnutzung eingeholt und entsprechend umgesetzt wurde.
Es erfolgt in der Regel zudem eine Ordnungswidrigkeitenanzeige aufgrund der nicht genehmigten Nutzung.
Sollten gegen die Ordnungsverfügung keine Rechtsmittel eingelegt werden, wird in der Regel der Vollzug der Ordnungsverfügung für einen Zeitraum von 24 Monaten ausgesetzt.
Bei weiteren Verstößen, insbesondere, wenn Gefahren für Leib oder Leben bestehen, ist regelmäßig ein von diesem Verfahren abweichendes Vorgehen geboten; in solchen Fällen ist der Erlass einer Ordnungsverfügung unter Anordnung der sofortigen Vollziehung erforderlich.
10. Hat meine Ferienwohnung Bestandschutz (Genehmigungsauslegung)?
Wenn eine gültige Baugenehmigung für eine Ferienwohnung vorliegt und keine genehmigungspflichtigen baulichen Änderungen, Nutzungsänderungen oder Nutzungsaufgaben durchgeführt wurden, besteht für die Ferienwohnung Bestandschutz.
Die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfriesland vertritt, vorbehaltlich gerichtlich grundsätzlich abweichender Rechtsauffassung, in den folgenden Fällen die Auffassung, dass Baugenehmigungen für eine Wohnnutzung auch die Ferienwohnungsnutzung inkludiert für:
- Gebäude mit einer Baugenehmigung vor dem 1. August 1962 im beplanten Innenbereich
Für Gebäude, die vor der Einführung der Baunutzungsverordnung 1962 genehmigt wurden und zum Zeitpunkt der Genehmigung innerhalb eines beplanten Innenbereich lagen, umfasst die ursprüngliche Baugenehmigung für eine Wohnung grundsätzlich auch die Nutzung als Ferienwohnung. - Gebäude mit einer Baugenehmigung vor dem 01. Januar 1977 auf Grundlage von § 34 BBauG (unbeplanter Innenbereich)
Die Nutzung eines Wohngebäudes als Ferienwohnung ist für Gebäude, die vor dem 01.01.1977 genehmigt wurden zulässig, wenn es sich zum Zeitpunkt der Genehmigung im unbeplanten Innenbereich befand und die bauplanungsrechtliche Prüfung nach den Regelungen des Bundesbaugesetzes von 1960 erfolgte.
Es ist kein Bauantrag zu stellen.
Dies setzt voraus, dass die betroffene Genehmigung noch maßgeblich ist und daraus ein Bestandschutz geltend gemacht werden kann. Dies ist nicht der Fall, wenn beispielsweise ohne die erforderliche Baugenehmigung ungenehmigte und genehmigungspflichtige bauliche Veränderungen im und am Gebäude sowie Nutzungsänderungen vorgenommen wurden, die Nutzung aufgegeben wurde oder eine spätere Baugenehmigung maßgeblich ist.
10.1 Was sind genehmigungspflichtige bauliche Änderungen?
Bei genehmigungspflichtigen baulichen Änderungen handelt es sich beispielsweise um:
- Bauliche Änderungen, welche das statische System des Gebäudes berühren
- Die Veränderung der Anzahl der Wohneinheiten
- Ausbau des Kellers oder des Spitzbodens zu Wohn- und Aufenthaltszwecken
Nicht genehmigungspflichtig wäre beispielsweise der Austausch von Fenstern oder die neue Eindeckung des Daches (ohne Eingriffe bzw. Veränderungen am Dachstuhl). Energetische Sanierungsmaßnahmen sind in der Regel keine genehmigungspflichtige bauliche Änderung.
10.2 Kann ich bei einer älteren Baugenehmigung für eine Wohnung eine schriftliche Bestätigung von der unteren Bauaufsichtsbehörde erhalten, dass diese auch die Ferienwohnungsnutzung inkludiert und zukünftig weiterhin als Ferienwohnung genutzt werden darf?
Der Kreis Nordfriesland wird auf Anfrage und nach Vorlage einer entsprechenden Baugenehmigung schriftlich Auskunft darüber erteilen, ob die vorgelegte Baugenehmigung nach der derzeitigen Rechtsauffassung des Kreises Nordfriesland – vorbehaltlich abweichender gerichtlicher Entscheidungen – dahingehend ausgelegt wird, dass eine Genehmigung zu Wohnzwecken auch die Nutzung zu Ferienwohnzwecken umfasst (vgl. Frage 10).
Für die Erteilung einer verbindlichen schriftlichen Bestätigung wäre eine umfassende Prüfung der gesamten Baugenehmigungslage sowie eine Vor-Ort-Überprüfung des Gebäudes erforderlich. Aufgrund des damit verbundenen erheblichen Verwaltungsaufwands sowie der Vielzahl entsprechender Anfragen kann eine solche Prüfung und Bestätigung derzeit nicht erfolgen
11. Gilt meine Ferienwohnung als genehmigt, wenn ich Tourismusabgaben und Steuern entsprechend zahle?
Die Zahlung von Tourismusabgaben, Kurtaxe oder sonstigen Steuern führt nicht dazu, dass eine Ferienwohnung baurechtlich als genehmigt gilt.
Maßgeblich für die Genehmigung ist ausschließlich, ob für die Nutzung als Ferienwohnung eine entsprechende Baugenehmigung erteilt wurde. Abgaben- und Steuerbescheide entfalten keine Legalisierungswirkung im baurechtlichen Sinne.
Auch eine langjährige Zahlung von Tourismusabgaben begründet weder einen Bestandsschutz noch eine Genehmigungsfiktion. Sie lässt allenfalls Rückschlüsse auf eine tatsächlich ausgeübte Nutzung zu, ersetzt jedoch nicht die erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigung.
12. Gilt die Nutzung meiner Wohnung als Ferienwohnung automatisch als genehmigt, wenn ich sie bereits über längere Zeit vermietet habe (Gewohnheitsrecht)?
Nein. Eine langjährige oder wiederholte Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung begründet kein Gewohnheitsrecht und ersetzt keine baurechtliche Genehmigung. Entscheidend ist weiterhin die Baugenehmigung.
13. Gilt die Nutzung meiner Wohnung als Ferienwohnung als genehmigt, wenn der Bürgermeister der Gemeinde dem mündlich oder schriftlich zugestimmt hat?
Nein. Die Genehmigung zur Nutzung als Ferienwohnung ist allein durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde im Rahmen des Bauantrags/Baugenehmigungsverfahrens zu erteilen. Eine Zustimmung des Bürgermeisters oder anderer kommunaler Vertreter begründet keine rechtswirksame Genehmigung. Maßgeblich ist weiterhin die Baugenehmigung.
14. An wen kann ich mich bei weiteren Fragen wenden?
Bei individuellen Fragen oder Unsicherheiten wenden Sie sich bitte direkt an die untere Bauaufsichtsbehörde. Eine frühzeitige Beratung kann helfen, Verzögerungen und rechtliche Probleme zu vermeiden.
Den für Sie zuständigen Kontakt entnehmen Sie bitte dieser Karte: Zuständigkeiten in der unteren Bauaufsicht [PDF-Dokument: 462 kB]
